Питання мінімальних (допустимих) відстаней між садибними, садовими, дачними будинками, господарськими будівлями та спорудами; відстаней до меж земельних ділянок; встановлених протипожежних розривів, а також відстаней до ліній електропередачі, газопроводів та інших мереж, джерел водопостачання тощо досі є дуже актуальними як при новому будівництві або реконструкції, так і при виборі земельної ділянки під забудову.
З 01 жовтня 2019 року набрали чинності нові будівельні норми — ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій, які, зокрема, регулюють питання забудови, в т.ч. і питання відстаней між будинками, будівлями та спорудами як на власній, так і на сусідніх ділянках, відстаней до меж ділянок, протипожежних розривів тощо.
У зв’язку з тим, що в мережі Інтернет та у соціальних мережах поширюється велика кількість графічних матеріалів, де начебто відображено діючі норми щодо мінімальних відстаней між будівлями та спорудами, проте зазначена в них інформація не відповідає вимогам чинного законодавства України, ми підготували власні графічні матеріали:
Відстані між будинками, відстані до меж, до сусідніх будинків (споруд) та до червоних ліній
✅ Для нової садибної та дачної забудови відстань від межі слід встановлювати не менше 3 м!
📌 Але при розміщенні будинків в кварталах із сформованою забудовою для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1,0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок або взаємоузгоджене водовідведення.
З приводу наведених вище норм щодо мінімальної відстані до межі вже виникають спірні ситуації, оскільки відсутні визначення термінів «квартали сформованої забудови», «нова забудова» та інші.
Також варто зазначити, що деякі органи містобудування та архітектури вже давно «вимагають» відступати від меж земельної ділянки не менше 4 м, якщо сусідня земельна ділянка не забудована.
✅ Житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати з відступом від червоних ліній магістральних вулиць – 6 м, житлових – 3 м. Тут варто звернути увагу, що в цій нормі не зазначили господарські будівлі та споруди.
🎯 В умовах реконструкції допускається зменшувати відступи від червоних ліній до будинків і споруд з урахуванням сформованої забудови.
🎯 Гаражі слід передбачати вбудованими, прибудованими до житлових будинків або окремо розташованими по лінії забудови, а також в глибині ділянки.
🎯 Прибудовані або окремо розміщені приміщення та тимчасові споруди для індивідуальної трудової та підприємницької діяльності допускається розташовувати на земельних ділянках по червоних лініях.
Протипожежні розриви (відстані)
Відстані між будинками і спорудами приймаються у світлі між зовнішніми стінами або іншими конструкціями. За наявності конструкцій будинків і споруд, що виступають більше, як на 1 м, виготовлених із спалимих матеріалів, приймається відстань між цими конструкціями. Отже, якщо звіси даху тощо виступають більше, ніж на 1 м від стіни, то відстані потрібно рахувати від таких конструкцій, а не від стін будинку.
✅ Відстані між будинками і спорудами в залежності від ступеню вогнестійкості будинків:
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 6 м.
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) I та II ступеню вогнестійкості та будинками III ступеню вогнестійкості протипожежний розрив має бути 8 м!
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) III ступеню вогнестійкості розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути 8 м! Під цю категорію підпадає найбільша кількість індивідуальних житлових, садових та дачних будинків!
🎯 між житловими, садовими, дачними будинками (та господарськими будівлями) IIIа, IIIб, IV, IVа, V ступеню вогнестійкості (зокрема, дерев’яні будинки) розміщеними (запланованими) на сусідніх земельних ділянках протипожежний розрив має бути від 10 до 15 м!
✅ Протипожежні відстані від будинків, будівель і споруд сільських населених пунктів, а також від меж ділянок дачних поселень та садової забудови до лісових ділянок повинні бути 20 м, 50 м, 100 м – відповідно до дерев листяного, мішаного і хвойного лісу. У містах та селищах для зон одно- та двоповерхової садибної забудови з присадибними ділянками протипожежна відстань від меж присадибних ділянок до лісових ділянок може бути зменшена, але повинна складати не менше ніж 15 м.
📎 Господарські будівлі і гаражі сусідніх ділянок допускається блокувати
⭕️ Виключення:
Відстань між стінами будинків без віконних прорізів допускається зменшувати на 20%, за винятком будинків певних ступенів вогнестійкості (примітка 3 Таблиці 15.2 ДБН Б.2.2-12:2019).
Протипожежні відстані можуть не застосовуватись між житловими і господарськими будинками у межах однієї присадибної ділянки. Отже, в межах приватної ділянки власник самостійно вирішує на якій відстані від будинку розміщувати інші будівлі та споруди. Поруч із цим, варто розуміти, що протипожежні розриви встановлені з метою запобігання розповсюдженню пожеж, а не з метою ускладнити власникам розміщення об’єктів на ділянці; саме тому, як мінімум до лазень та літніх кухонь варто витримувати мінімальні протипожежні відстані.
Відстані між будинками I і II ступенів вогнестійкості допускається передбачати менше 6 м за умови, якщо стіна вищого будинку, розміщеного навпроти іншого будинку, є протипожежною.
Протипожежні відстані між будинками слід збільшувати на 20 %: для двоповерхових будинків V ступеня вогнестійкості; для будинків, що мають горищний дах, верхній шар покрівлі якого виконаний з горючих матеріалів.
У районах сейсмічністю 9 балів відстані між житловими будинками, а також між житловими і громадськими будинками IVа, V ступенів вогнестійкості, слід збільшувати на 20%.
❗️ Важливо: ДБН «Планування та забудова територій» на відміну від ДБН 360-92 не містить положень, згідно з якими часткова реконструкція житлових будинків та господарських споруд на окремих садибних ділянках, які побудовані за раніше чинними нормативами, допускалася за погодженням з місцевими органами архітектури і містобудування, державного пожежного та санітарного нагляду. В цьому випадку перебудова житлових будинків, їх господарських будівель та гаражів можлива була за умови збереження існуючих відстаней між будівлями.
Таким чином, з 01.10.2019 року навіть при реконструкції існуючих (оформлених) будівель та споруд необхідно буде дотримуватися усіх чинних на сьогодні норм (зокрема, це означає, що орган містобудування та архітектури має право, наприклад, відмовити у надбудові (в межах існуючого фундаменту), якщо розміщення будинку не відповідає вимогам чинних норм).
